存量首套房貸利率要降了!到底怎么降?能降到多少?已經提前還款的是否也可以下調?

針對各類熱點問題，近日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、郵儲銀行等已公開發布了存量房貸利率調整常見問題解答，涉及存量房貸利率調整范圍、調整方式、首套房認定等眾多方面。

問題1：調整范圍有哪些?

央行、國家金融監管總局明確，存量首套住房商業性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。

同時要排除一些特殊情況。例如，從利率差的角度看，建設銀行表示，當前執行利率如低于本次首套住房貸款擬調整到的利率水平，則不進行調整。

從貸款類型看，建設銀行表示，住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業用房的貸款，不在本次調整范圍內;工商銀行表示，公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分不在調整范圍之內，對于組合貸中的商業性個人住房貸款，符合條件的可單獨調整利率水平。

問題2：如何確定是不是首套房?

在具體操作中，首套房是以什么時間點界定?如果之前貸款時不是首套，但按現在政策可以算首套，能不能申請調整?各大銀行也給出了更為細致的解釋。

建設銀行表示，首套住房貸款包括兩種情況，一種是指貸款發放時利率按所在城市首套住房貸款利率執行的貸款，另一種是貸款發放時是非首套住房貸款，但實際住房情況已經符合所在城市首套住房標準。

例如，如果貸款購買本套住房時，家庭沒有其他住房，因當時“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區已執行“認房不認貸”政策，本次可以按首套執行。此外，貸款購買住房時不是家庭在當地的唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當地已執行“認房不認貸”政策的，本次可以按首套執行。上述情形下，需要提供相應的證明材料。

問題3：調整幅度是多少?

央行、國家金融監管總局明確，新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率(LPR)上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

建設銀行進一步解釋稱，目前房貸利率是在LPR基礎上加減點確定的。本次調整不涉及LPR，主要是調整加減點。

此外，光大銀行提出，固定利率客戶可以向光大銀行申請降低首套房貸款利率。調整后，利率類型仍為固定利率。

郵儲銀行等表示，目前，各城市首套房貸利率政策下限，以人民銀行各省級分行官方網站公布的為準，具體利率調整幅度及規則以我行后續公告為準。

問題4：首套房貸利率下限如何查詢?

各大銀行均表示，首套房貸利率政策下限人民銀行已公布，請查詢所在城市人民銀行省級分行官方網站相關公示。據梳理，截至9月2日，全國31個省、自治區、直轄市均已公布首套商業性住房貸款利率自律下限情況。

從全國層面來看，全國首套商業性個人住房貸款利率下限在不同階段分別為：2019年10月7日前為0.7倍貸款基準利率;2019年10月8日至2022年5月14日為LPR;2022年5月15日至今為LPR-20BP。

不過，在因城施策背景下，各地區之間或同一地區不同時期所執行的房貸利率下限差異較大。

問題5：兩種調整方式有何區別?

按照央行、國家金融監管總局要求，存量房貸利率調整有兩種方式，一是通過新發放貸款置換，二是協商變更合同利率。

工商銀行、農業銀行給出了相似的解釋：新發放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸。協商變更合同利率是指由借貸雙方通過簽訂補充條款等方式，協商降低貸款合同約定的利率水平。

“對于借款人而言，由于已經明確調整后的利率水平需符合原貸款發放時的當地房貸利率政策下限，這兩種方式調整的結果無明顯區別。”兩銀行均表示，考慮到客戶操作的便利性，主要采取變更合同利率方式，具體以后續公告為準。

問題6：已申請提前還貸可以調整嗎?

農業銀行表示，這要區分兩種情況：一是已完成提前還款扣款操作的，不再進行利率調整。如有剩余本金尚未歸還的，凡是符合條件的，可進行利率下調。

二是已提出提前還款申請、但尚未完成扣款的，客戶可根據自身需要撤銷提前還款申請，凡是符合條件的，納入此次調整范圍。具體請聯系貸款經辦行。

問題7：如果首套房貸現在有拖欠(或為不良貸款)，能調嗎?

建設銀行表示，符合調整范圍但有拖欠的貸款，原則上還清拖欠前暫不調整，還清拖欠后可以調整。實際執行需根據具體情況判斷，可咨詢貸款經辦機構。

工商銀行表示，不良個人住房貸款暫不支持進行存量房貸利率調整，需要歸還積欠本息后再申請調整。具體以后續公告為準，如有異議可聯系貸款經辦行。

光大銀行也表示，符合調整范圍但目前有逾期的首套房貸業務，原則上在還清逾期本息后可以調整。具體情況可咨詢貸款經辦機構。

問題8：已經支付的高出的利息是否返還?

對于此次通知發布前，已經支付的高于調整后利率水平的房貸利息，可否要求返還?

工商銀行對此表示，暫不支持。此次存量房貸利率調整不溯及既往。

問題9：申請調整需要提供哪些材料?

中國銀行表示，首套房貸款客戶無需提供相關材料，二套房貸款客戶需提供當前實際住房情況符合當地首套住房標準的證明材料，比如當地房屋管理部門出具的房屋套數查詢證明等。

問題10：何時可以申請辦理、執行?

中國銀行表示，將于2023年9月25日起接受客戶調整申請，在調整完成后的次日將按照降低后的貸款利率執行。

建設銀行表示，正在抓緊制定具體實施細則，進行準備工作，確保按人民銀行要求9月25日可提供服務。

農業銀行表示，正在抓緊制定操作細則，盡快完成合同文本和系統研發等工作，積極做好組織實施。凡是符合條件的客戶，在2023年9月25日受理申請后，會在最短時間內規范完成利率定價調整工作。

工商銀行表示，正積極進行各項準備工作，暫定于9月25日開放線上線下服務渠道，具體時間以公告為準。

郵儲銀行表示，正抓緊制定操作細則，初步定于9月25日接受客戶申請，具體時間以公告為準。